本文来源：时代财经 作者：刘新歌
又一家房企宣告境外债违约。
5月14日夜间，广州本土房企合景泰富（1813.HK）发布内幕消息，称一笔于2024年1月到期的6.0厘优先票据，在公告日应付本金额的15%及利息共1.19亿美元，但公司未能于强制赎回日期支付该部分本金，构成违约。
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这是合景泰富首次出现境外债违约，但它表示目前尚未收到相关债权人要求加速还款的通知，且正在与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，即时探寻境外债务全面解决方案。
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5月15日，合景泰富以0.74港元/股收盘，股价下跌11.90%，盘间跌幅更是高达13.10%。
5月15日晚间，合景泰富公告称，2023年9月票据、2024年3月票据、2024年11月票据、2025年8月票据、2026年2月票据、2026年8月票据及2027年1月票据均将自2023年5月16日上午九时正起于联交所暂停买卖。
努力偿债一年后仍违约
上述构成违约的票据发行于2022年9月，规模约7.95亿美元，由2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据交换要约而来。根据发行条款，5月14日是该笔票据本金额15%及相应未付利息的强制赎回日，合计应付金额约1.19亿美元。
完成该笔票据的交换要约已是合景泰富努力偿债的结果之一。但它最终还是没有成功逃离违约的泥淖。合景泰富称，公司一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。但为确保在建物业竣工，绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，因此可用于支付境外债务的资金持续受压。
其实，这次违约不算突然。4月28日，合景泰富曾公告称，未按时偿还拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元，因此触发若干长期附息银行及其他借贷的交叉违约，后者金额合计311.63亿元。
消息传出后，合景泰富股价开始不断下跌。公告发出后至5月15日的10个交易日里，仅有3日股价上涨，且自5月2日（公告后第一个交易日）跌破1港元/股后，其股价一直在1港元下徘徊。
事实上，“三支箭”发出后，合景泰富也积极开展一系列融资动作，但仍杯水车薪。2022年12月18日，其以每股2.01港元配售2.35亿股现有股份，所得款项净额约4.67亿港元。2023年1月19日，广州合景控股集团发行2023年度第一期中期票据，发行总额7亿元，期限3年，利率4.5%，募集资金用于项目开发建设。
合景泰富呼吁境外债权人能给予耐心、理解及支持，“一起寻求境外债务的全面解决方案，共同解决整体行业面对的问题”。目前，重组境外债务也成为行业常态动作，出险房企纷纷选择整体债务重组以进一步缓解短期偿债压力，旭辉集团、融创中国、华夏幸福等已相继完成境内或境外债务整体重组。
但债权人的支持要建立在权益可被保障的基础之上。上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经称，境外债重组能否成功，关键是要给予投资者信心，要对债权人提供可被其认可的方案或承诺，比如销售改观、偿债的可能性、展期的补偿等。
合景泰富称，预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，逐步恢复正常营运，它将通过“强销售、降负债”的措施，改善资产负债状况、增强现金流动性，并继续提高经营效率、控制风险及降低成本。
“强销售、降负债”是合景泰富今年的目标，但房地产市场还未完全复苏，合景泰富前4月的销售也不如人意。据业绩月报，今年4月，其预售额为32.31亿元，与去年同期相比减少25.8%。加上今年前3月的合计预售额117.31亿元，合景泰富1-4月共实现预售149.62亿元，较去年同期的174.26亿元减少约14.14%。
作为广州本地房企，合景泰富早年重仓珠江新城核心区域的几幅核心地块，相继建成合景国际金融广场(IFP)、合景誉峰、合景天銮、W酒店等项目。2020年，它还曾踏入千亿阵营。
从香港到上海，持续出售资产
宣布违约前，合景泰富还发布了资产出让公告。5月12日，合景泰富旗下上海合景、苏州合景、上海德裕等三家子公司，将上海兆景、上海锦怡100%股权出售给中国平安，总代价约7.5亿元。
上海兆景在上海嘉定马陆镇、嘉定工业区有三宗地，建筑面积分别约4.62万平方米、6.57万平方米、4.90万平方米。截至2022年12月31日，上海兆景资产净值约4.63亿元，此次出售总价为3.24亿元，录得亏损约1.39亿元。
上海锦怡则在上海嘉定工业区有一宗占地5.3万平方米的土地，开发为建筑面积分别约7.42万平方米、7.30万平方米、6.50万平方米的三个项目。至2022年末，上海锦怡资产净值为3.146亿元，此次出售总价为4.26亿元，录得收益约1.12亿元。
上述4宗地的出售所得均将用于合景泰富偿还债务及一般营运资金。而去年以来，出售资产也是合景泰富为改善现金流的惯常做法。2022年7月，其将香港启德住宅项目尚‧珒溋50%股权及股东贷款售予合作伙伴龙湖集团，交易价为13亿港元。
尚‧珒溋是合景泰富在香港布局的第二个项目，于2017年5月联合龙湖以总价72.3亿港元竞得土地，项目最高成交呎价超3万港元。出售时，该项目已全部开发完成，合景泰富认为，该项出售将提高其资产周转率，为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入。
2022至9月，合景泰富还将与富力地产合作开发的上海嘉誉云景租赁住宅项目售予博枫资产管理，代价约13亿元；2个月后，它又向合作方香港置地出售了成都攀成钢项目，总代价3.71亿元。
在曾经发力的旧改项目上，合景泰富也渐生退意。今年2月，广州市黄埔区双沙经济联社发布该村旧改项目合作企业、项目合资公司股东变更事项公告，知识城城市更新集团控股公司广州知城宏胜成为主导企业，广州合景控股的股份则从31.85%降至12.25%。
合景泰富拿下双沙村旧改颇经一番波折，甚至同万科贴身肉搏过。2021年4月，双沙村旧改启动招商，除了合景泰富联合体，参与投标名单里还出现了万科。不过该村旧改最终还是花落合景泰富。但一切准备就绪，合景泰富却选择了退居幕后。
卖和退的背后，资金压力是主要原因。2022年，合景泰富实现营业收入134.53亿元，年度亏损98.42亿元。虽然房企亏损、债务违约不是孤例，但对努力偿债的合景泰富而言，这或意味着它将进入一段至暗时刻。